一、土地转让包括租赁吗
1. 土地转让不包括租赁。土地转让和土地租赁是两种不同的土地流转方式。
2. 土地转让是土地所有权或使用权的转移。土地所有权转让一般是指国家与集体之间的土地征收等情况；土地使用权转让则是土地使用者将土地使用权再转移的行为，比如通过出售、交换和赠与等方式，一旦转让，原土地使用者的权利义务随之转移给新的使用者。
3. 土地租赁是土地所有者或使用者将土地的使用权在一定期限内出租给他人使用，出租方仍保留土地的所有权或使用权，承租方仅获得土地的使用权利，租赁期限结束后，土地的使用权利需归还给出租方。
所以，土地转让和土地租赁有着明显区别，土地转让并不包含租赁。
二、土地转让保证金退还吗
土地转让保证金是否退还需视具体情况而定：
1. 可退还情形：若竞买人未成功竞得土地，或者在土地出让过程中，出让方因自身原因导致交易无法正常进行，如出让方未按约定提供土地等，此时保证金应退还竞买人。并且，若竞买人按要求履行了相关义务，在土地交易完成后，保证金也会退还。
2. 不予退还情形：若竞买人在参与土地转让过程中存在违约行为，如竞买人竞得土地后拒绝签订成交确认书或出让合同，或者提供虚假文件、隐瞒重要事实等，出让方有权不予退还保证金。
总之，土地转让保证金能否退还取决于竞买人的行为以及交易过程是否顺利，要依据具体的交易情况和相关合同约定来判断。
三、土地转让包括所有权吗
1. 在中国，土地转让不包括所有权。根据我国法律规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。土地所有权归国家或集体，不能进行转让。
2. 通常所说的土地转让，一般指的是土地使用权的转让。土地使用者可以在其合法取得的土地使用年限内，将土地使用权再转移给其他单位或个人。这种转让是在符合法律法规和相关规定的前提下进行的，转让双方需要依法签订转让合同，并办理相关的手续。
3. 土地使用权转让有着严格的条件和程序。比如转让的土地必须是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书等。只有在满足这些条件下，土地使用权的转让才具有合法性和有效性。
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