东莞楼市新动态：人口持续增长，板块价值显著提升

来源：吉屋 2025-12-29 15:53:00

东莞市的楼市发展与人口动态息息相关。根据《东莞统计年鉴2025》的数据，2024年末东莞常住人口已达到1057.08万人，较2023年增加了8.55万人，所有33个镇街（园区）均实现了常住人口的正增长。这一持续攀升的人口红利，为东莞的楼市筑牢了需求根基，也为不同板块的价值分化提供了重要依据。

人口梯队逐步形成，东城崛起

东莞各镇街的人口分布呈现出明显的梯队格局，人口聚集度与区域发展水平高度匹配，直接反映出不同区域的居住需求潜力。第一梯队的镇街包括虎门、长安、塘厦和东城，其中虎门以84.7万的常住人口规模和增量双双领跑，作为东莞的门户枢纽，具备强大的产业与交通优势，居住需求持续旺盛。长安则是高端制造业的聚集地，支撑了稳定的人口流入，而塘厦则依托临深区位优势，承接深圳的产业外溢与人口辐射。东城新晋跻身60万+人口梯队，作为城区核心板块，商业与教育等配套设施日益成熟，宜居属性不断增强。

户籍人口结构优化，城镇化水平高

东莞的户籍人口结构也在不断优化，2024年户籍总人口为326.95万人，城镇化水平保持在高位，为房地产市场提供了稳定的内生需求。城镇户籍人口占比达96.9%，乡村户籍人口仅为10.17万人，主要集中在洪梅、麻涌等镇，显示出城市居住形态成为绝对主流，决定了楼市需求以城镇住宅为主。性别结构方面，东莞的男女比例相对均衡，有利于家庭型居住需求的稳定释放。

强镇人口增量显著，楼市需求持续释放

人口增量的区域分布与板块产业能级、配套完善度高度契合。2024年，虎门镇以0.78万的增量领跑，得益于其产业集群与交通枢纽的优势，居住需求持续上升。长安镇紧随其后，增量为0.75万，高端制造产业吸引了大量就业人口，提升了品质居住需求。大朗镇与塘厦镇分别以0.52万和0.51万的增量，显示出毛织产业升级与科创布局的并行发展。东城街道则以0.46万的增量，吸引了大量人口回流与集聚，进一步强化了核心城区的居住价值。

政策与产业双重驱动，楼市前景广阔

东莞人口的持续流入，得益于政策红利与产业升级的双重支撑。2024年，东莞深化了户籍制度改革，降低了落户门槛，社保与居住证满1年即可申请入户，大专及以上学历的毕业生可享受“先入户后就业”的政策，加速了人口的沉淀。在产业方面，东莞“科技创新+先进制造”的战略深入推进，电子信息和高端装备等产业集群吸引了大量就业人口，住房补贴和人才安居等政策进一步提升了人口的留存率，为区域楼市注入了稳定的需求。

东莞千万人口规模的持续稳固与结构优化，为房地产市场提供了坚实的需求底座。各镇街人口梯队的形成，清晰指向了不同板块的居住价值与需求潜力。未来，人口向高能级板块集聚的趋势将持续推动对应区域楼市的差异化发展。