【０００１】
【発明の属する技術分野】本発明は、金融機関が不動産を実質的な引当財産としてノンリコース・ローン貸出を行う場合における商品設計の分野に属する。
【０００２】
【従来の技術および発明が解決しようとする課題】金融機関が不動産を実質的な引当財産としてノンリコース・ローン貸出を行う場合、借入人となる特別目的会社を設立し、当該特別目的会社がノンリコース・ローン借入、及び自らが匿名組合営業者となり投資家を匿名組合出資者として締結する匿名組合出資契約により受領する匿名組合出資金を原資として、不動産又は不動産信託受益権を取得するスキームを採用することが通例である。
【０００３】しかし、かかるスキームによって、異なる不動産に関するファイナンス案件を１つの特別目的会社を利用して組成しようとする場合、匿名組合出資者である投資家の信用リスクが完全には遮断されないという問題が生じる可能性がある。すなわち、匿名組合契約において、出資金返還請求権はノンリコース・ローンの元利払いに劣後するという特約が附されるのが通例であるが、投資家が破産に至った場合、破産管財人等が当該劣後特約の有効性を否定して特別目的会社の資産を差し押さえ、当該投資家に係るファイナンススキームのみならず、その他のスキームにも重大な影響を及ぼす可能性が完全には否定できない。
【０００４】このため、匿名組合を利用したスキームにおいては、１案件毎に特別目的会社を設立し、対応するのが通例であるが、特別目的会社の設立及び運営には対象となる不動産の金額とは係りなく一定のコストが発生するため、結果的に小規模の不動産に対するファイナンススキームとして使用するにはコスト高となり、投資家が利用を敬遠する要因となる。
【０００５】本発明は、投資家の信用リスクを遮断しつつ、複数の異なる不動産（及び投資家）に関するファイナンス案件を１つの特別目的会社を利用して組成し、少規模の不動産ファイナンスへの適用にもコスト的に耐え得るものとする、という課題を解決するためのものである。
【０００６】
【課題を解決するための手段】上記の課題を解決するため、本発明は以下の手続きを通じて作用する。
（１）先ずノンリコース・ローンの借入人となる特別目的会社を１社設立する。
（２）不動産を所有する原保有者が、当該不動産を信託銀行に不動産信託し、期中配当及び元本償還の際に予め決められた額を信託財産より優先的に受領できる権利を表象する信託受益権（以下、「優先受益権」という。）と、それ以外の権利を表象する信託受益権（以下、「劣後受益権」という。）に分け、両者の受益権を取得する。
（３）原保有者は、優先受益権を特別目的に譲渡する。
（４）原保有者は、劣後受益権を投資家に譲渡する。
（５）特別目的会社が支払う優先受益権取得代金を賄うため、特別目的会社は貸出人によるノンリコース・ローンを借り入れる。
（６）優先受益権保有により享受する信託配当と、ノンリコース・ローン借入による利息支払の額を、ほぼ見合わせることにより、特別目的会社における法人税課税を最小限に留める。
（７）不動産から発生する賃料等の収益及び費用の管理について，当該管理の業務を受託する者（以下、「プロパティーマネージャー」という。）専用の画面を貸出人が管理するウェブサイト上に設ける。収益の入金及び費用の支払等の出金は、貸出人となる銀行に開設された口座を通じて行われ、当該銀行が専用画面において入出金の情報提供を行うことにより、プロパティーマネージャーは、受託した管理業務を効率的におこなうことが可能となる。
【０００７】
本発明においては、異なる不動産（及び投資家）毎に特別目的会社を設立するのではなく、同一の特別目的会社を利用して、複数の不動産ファイナンス案件を処理することに特徴がある。
【０００８】
【発明の効果】投資家が破綻等の事態に陥っても、投資家が保有するのは劣後受益権のみであり、特別目的会社の持つ資産に対する請求権を持たないため、本発明を利用した他のファイナンススキームに影響を及ぼすことはない。以上の通り、本発明により、金融機関は小規模の不動産に関しても、競争力を持ち、かつ、投資家の信用リスクを遮断した商品としてノンリコース・ローンを提供することが可能となり、又、投資家から見た場合には、コスト的に経済合理的で投資対象として優れた商品提供がなされることになる。また、貸出人となる銀行が、ウェブサイト上に設ける専用画面により、不動産に関する入出金の情報提供をおこなうことにより、プロパティーマネージャーの管理業務の大幅な効率化がはかれる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明による、ファイナンススキームの取引時における仕組みを説明する図である。[0001]
BACKGROUND OF THE INVENTION 1. Field of the Invention The present invention belongs to the field of product design in a case where a financial institution lends non-recourse loans with real estate as substantial reserved property.
[0002]
2. Description of the Related Art When a financial institution lends a non-recourse loan with real estate as substantially reserved property, a special-purpose company to be a borrower is established, and the special-purpose company becomes a non-recourse loan. Adopt a scheme to acquire real estate or trust beneficiary interests in real estate or borrowed money from course loan financing and an anonymous partnership investment contract received by an anonymous partnership investment agreement in which the investor becomes an anonymous partnership investor who becomes an anonymous partnership operator It is customary to do so.
[0003] However, when such a scheme is used to form a financing project relating to different real estates using one special purpose company, there is a problem that the credit risk of an investor who is a silent partnership investor is not completely cut off. Can occur. In other words, in a silent partnership agreement, it is customary to attach a special contract that the right to claim the return of investment is subordinate to the payment of the principal and interest of the non-recourse loan, but if the investor goes bankrupt, the bankruptcy trustee etc. It cannot be completely ruled out that the subordinated covenant is denied its validity and seizes the assets of the special purpose company, which could have a significant effect not only on the financing scheme of the investor but also on other schemes.
[0004] For this reason, in a scheme using an anonymous union, it is customary to establish and respond to a special purpose company for each project. Regardless, a certain cost is incurred, and as a result, it becomes expensive to use it as a financing scheme for small real estate, which is a factor that investors avoid using.
According to the present invention, a financing project relating to a plurality of different real estates (and investors) is formed by using one special purpose company while blocking the credit risk of investors, and is applied to small-scale real estate financing. It is intended to solve the problem that it can withstand cost.
[0006]
In order to solve the above problems, the present invention operates through the following procedure.
(1) First, establish a special purpose company to be the borrower of the non-recourse loan.
(2) A trust that represents the right for the original owner of the real estate to trust the real estate with a trust bank and receive a predetermined amount in preference to the trust property at the time of dividends and redemption of principal during the term Beneficiary rights (hereinafter referred to as "priority beneficiary rights") and trust beneficiary rights that represent other rights (hereinafter referred to as "subordinate beneficiary rights") will be acquired.
(3) The original holder transfers the priority beneficiary right to a special purpose.
(4) The original holder transfers the subordinate beneficiary right to the investor.
(5) The special purpose company borrows a non-recourse loan from the lender to cover the purchase price of the priority beneficiary right paid by the special purpose company.
(6) Minimize corporate tax on special purpose companies by almost matching the amount of trust dividends enjoyed by holding priority beneficiary interests with the amount of interest payments made by borrowing non-recourse loans.
(7) Regarding the management of income and expenses such as rent generated from real estate, a screen dedicated to the person entrusted with the management work (hereinafter referred to as “property manager”) is provided on the website managed by the lender. Deposits such as deposits of income and payment of expenses are made through an account opened at the lender's bank, and the bank provides information on deposits and withdrawals on a dedicated screen. Business can be performed efficiently.
[0007]
The present invention is characterized in that a plurality of real estate financing cases are processed by using the same special purpose company instead of establishing a special purpose company for each different real estate (and investors).
[0008]
[Effect of the Invention] Even if the investor falls into bankruptcy, etc., the investor holds only the subordinate beneficiary right and does not have the right to claim the assets of the special purpose company. It does not affect other financing schemes. As described above, the present invention enables a financial institution to provide a non-recourse loan for small-scale real estate as a product that is competitive and that cuts off the credit risk of investors. From the home's point of view, it is economically rational in terms of cost and offers excellent products for investment. In addition, the lender's bank provides information on deposits and withdrawals related to real estate on a dedicated screen provided on the website, thereby greatly improving the efficiency of property manager management.
[Brief description of the drawings]
FIG. 1 is a diagram illustrating a mechanism at the time of a transaction of a finance scheme according to the present invention.