天津楼市进入低强度开发时代，低容积率小体量成主流

来源：吉屋 2025-12-17 15:53:00

近年来，天津楼市的开发模式发生了显著变化，已逐步进入低强度开发时代。与过去动辄上百万方的“大盘”相比，现在的市场更倾向于低容积率和小体量的项目。这一趋势不仅体现在成交的宅地数量上，也反映了城市发展理念的转变。

低容积率地块的普遍出让

2025年的数据，天津已成交的56宗宅地中，有25宗的容积率在1.5及以下，占比高达45%。相比于2020年的32%，这一比例在五年间提升了13个百分点。这样的变化不仅是市场需求的反映，更是城市发展模式转向存量求质的结果。静海团泊东的1.01容积率、生态城和北塘的1.1容积率，甚至中建悦庐桐溪的1.2容积率，都显示出低密化的趋势。过去市区出让的地块容积率普遍在2以上，而如今的低容积率已成为常态。

小体量地块的崛起

除了低容积率，出让地块的体量也明显缩小。2016年出让的宅地中，54%都在10万方以上，而2025年这一比例已降至一成多。前11个月，成交的56宗宅地中，仅有9宗体量在10万方以上，3万方以下的地块数量甚至更多，达到了11宗。市区的表现尤为明显，已出让的18宗宅地中，有一半体量在5万方以下，最小的地块仅6812平米。这种小开发时代的趋势，标志着市场对小型、精致项目的偏好。

天津滨海湾

泰达开发区 | 滨海新区洞庭路与上海道交汇处万达广场南侧 17800元/平米

拨号立享优惠

铁路环线的开发潜力

随着城市核心区的土地资源逐渐枯竭，开发商们的目光开始转向铁路环线。这条由京山铁路、津浦铁路和陈塘庄支线围合而成的“第五环”，为未来的开发提供了新的机遇。铁路环线沿线曾聚集了大量工厂和仓库，随着工厂的外迁，这些土地逐渐腾挪出来，成为可开发的潜力区域。今年出让的多个项目，如鹏飞天一格、金地上湾玖峯等，都位于这一环线附近，显示出其成为市区开发新热点的可能性。