越秀星科源启是位于深圳光明科学城核心区的住宅项目，以下是其优缺点分析：

越秀星科源启优点：

1. 产品品质高：越秀地产以品质著称，外立面采用米白色仿石漆、玻璃幕墙等材料，用料扎实；公区设计有酒店式落客区、42米宽大门等，营造高端居住氛围。
2. 得房率高：作为新规户型项目，得房率可达95%-101%，实际使用空间大，户型设计灵活，部分户型可实现空间改造。
3. 生态资源优：三公园环抱，紧邻科学公园、欢乐田园、光明湖等生态景观，居住环境舒适，视野开阔。
4. 交通便利：临近地铁6号线支线圳美站（约900米），未来可换乘13号线直达南山科技园等区域；周边主干道密集，自驾通勤便利。
5. 教育配套好：自带幼儿园，周边规划多所学校，实现12年目送式教育，且临近中山大学深圳校区等优质教育资源。
6. 车位充足：车位比1:1.06，基本满足业主停车需求，减少停车困扰。
7. 社区配套丰富：规划有健身房、无边际泳池、家庭厅、书吧等高端会所设施，以及公交首末站、社康中心等便民配套。

越秀星科源启缺点：

1. 商业配套距离较远：大型商业中心（如星河cococity、万达广场等）需驾车或乘坐地铁前往，日常购物便利性受限。
2. 可能受高铁噪音影响：项目靠近广深港铁路线，部分房源可能受高铁运行噪音干扰，尽管开发商采取了隔音措施，但实际效果因人而异。
3. 居住人群复杂：包含公租房及回迁房，社区氛围的纯粹性可能受影响，后期管理需关注。
4. 周边配套成熟度待提升：部分配套（如科学公园南翼、新湖文体中心等）仍在建设中，生活便利性需时间完善。
5. 位置相对偏僻：虽处于光明科学城核心区，但与光明中心区、凤凰城等核心区域有一定距离，谈资相对较弱。
6. 

总体而言，越秀星科源启适合注重生态、教育、空间实用性和品质生活的购房者。若对商业配套要求不高，且能接受潜在噪音影响，该项目是光明科学城板块的优质选择。建议实地考察，结合自身需求综合判断。

越秀星科源启本次首推589套房源，项目总共分三期开发，总占地3.87万㎡，总建面20.3万㎡，一期建面8.5万㎡，一期总户数979户（其中商品房589户，公共租赁住房390户），将推89-131㎡3-4房新规户型。越秀星汇珑府由越秀地产打造，总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，共由10栋住宅组成，其中9栋是商品房，1栋是公租房，配建有1所18班制幼儿园。

1. 高性价比与价格优势
   备案均价约4万/㎡，折后总价300万起，相比周边同类型楼盘价格更具竞争力。例如，与2021年入市的云科府相比，单价低约1万/㎡，总价门槛大幅降低，是科学城核心区的“地板价”选择。

2. 卓越的户型设计

   • 高使用率与灵活空间：采用新规户型，使用率高达101%，户型设计注重空间利用率和功能性。如89㎡三房户型实现LDKB一体化，客厅270度采光，主卧270度转角无柱凸窗，采光和视野媲美豪宅；112㎡四房户型可灵活调整空间布局，满足家庭不同阶段需求。
   • 人性化细节：入户玄关设计、S型冰箱位、无承重墙可改造等细节，提升居住便利性和舒适度。

3. 顶级的社区配套

   • 高端公区配置：外立面采用米白色仿石漆+玻璃幕墙，小区大门宽42米、高10.5米，主入口为酒店式落客区，公区质感突出。
   • 泛会所生活圈：以深圳湾安达仕酒店为灵感打造泛会所，包含无界泳池、健身房、瑜伽室、水吧等，满足休闲、社交需求。
   • 商业与交通便利：自带约3500㎡商业，4km内汇聚天安云谷、万达广场等四大商圈；距离地铁6号线支线圳美站约900米，5km直达光明城高铁站，交通便捷。

4. 稀缺的生态与教育资源

   • 生态环绕：三公园环抱（科学公园、欢乐田园、光明湖），推窗见绿，自然景观资源稀缺且不可复制。
   • 优质教育：自带18班幼儿园，邻近九年一贯制学校（规划中），周边还有深圳外国语学校等优质教育资源，实现“家门口的目送式教育”。

5. 区域发展潜力
   项目位于光明科学城核心区，周边集聚23个国家级重大科创载体、中山大学深圳校区等高校，人才密度高，板块房价支撑力强，未来增值潜力大。

地铁口物业

区域房价

小吉点评

越秀星科源启不仅在居住条件上追求高品质，同时在周边配套设施方面也做了充分的规划。交通方面，项目靠近光侨路及科学大道等主干道，能快速接驳多条高速公路，通达全市各大区域。此外，小区楼下的公交首末站和距离不远的地铁6号支线“圳美站”，使得居民在出行时更加便捷。

• 地铁便利：距离地铁6号线支线“圳美站”约900米，步行12分左右可达。未来13号线二期通车后，3站可换乘直达南山科技园、留仙洞总部基地，通勤效率显著提升。
• 高速路网：临近光侨路、科学大道等主干道，可通过龙大高速、南光高速、深圳外环高速快速通达全市，自驾出行便捷。
• 公交配套：小区楼下规划有公交首末站，已开通多条线路，方便居民日常出行。

• 社区商业：项目自带有约3500㎡商业，可满足日常购物、餐饮等基本需求。
• 周边商圈：4公里内汇聚天安云谷商业（部分已开业）、万达广场、蓝鲸世界、星河cococity等四大商圈，总商业面积超30万平方米，满足多样化消费需求。

• 幼儿园：自带1所18班制幼儿园，方便幼儿教育。
• 中小学：邻近地块规划有36班九年一贯制学校，预计2026年招生，实现家门口的“目送式”教育。此外，周边还有深圳外国语楼村第四学校（45个教学班，2026年招生），教育资源丰富。

• 三甲医院：约1公里内有中山大学附属第七医院（华南地区单体规模最大的高水平医院），提供全周期医疗服务；约3.5公里内有光明人民医院，医疗保障完善。

• 公园环绕：项目被科学公园、欢乐田园、光明湖等“三园一湖”环绕，约2000万平方米生态廊道近在咫尺，居住环境优美，适合休闲散步。
• 文体设施：约1.5公里内有深圳科学技术馆、深圳国际美术馆（在建）、科学城体育中心（在建）、新湖文体中心（在建），文化与运动设施丰富，提升生活品质。

• 科学城核心区：位于光明科学城核心区内，周边集聚鹏城云脑Ⅲ、超算二期等23个重大科技载体，吸引超19万人才进驻，区域发展潜力大，居住人群素质较高。
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详细配套及评分

交通

2 家

地铁站

8 家

公交站

3 家

长途汽车站

教育

0 家

幼儿园

0 家

小学

1 家

中学

1 家

高等院校

医疗

0 家

综合医院

0 家

专科医院

1 家

诊所

2 家

药店

商业

19 家

美食

9 家

购物

5 家

休闲娱乐

6 家

生活服务

景观

0 家

公园

4 家

景点

0 家

风景区

小吉点评

越秀星科源启自带的社区底商能够满足居民的日常生活需求。此外，距离项目约2.6公里的星河Coco City即将开业，将引入180个品牌，包含星巴克、盒马鲜生等知名商家，为居民提供丰富的购物和娱乐选择。周边更有蓝鲸世界和万达广场等大型商圈，进一步提升了生活的便利性和多样性。

• 围合式布局：一期5栋住宅采用围合式布局，形成中央大花园，减少户型对视，提升居住隐私性，同时最大化景观视野。
• 楼间距合理：1栋1单元与相邻单元的视距较远，减少对视干扰。例如，1栋1单元与4单元北侧户型视距约58米，与其他单元的间距在13.5米至25.5米之间，保障了居住的舒适度和采光通风条件。
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1. 空间利用率高
   项目采用新规设计，通过大飘窗、无柱结构等优化空间，得房率可达95%-101%（含赠送面积）。例如89㎡户型的客厅270°采光，主卧270°转角无柱飘窗，既增加采光又提升视野。

2. 南北通透设计
   部分89㎡户型（如B1/B2户型）实现客厅和主卧南北通透，通风效果佳，且玄关设计兼顾隐私与收纳，适合三代同堂家庭。

3. 功能灵活多变
   客厅与相邻房间、厨房与餐厅之间无承重墙，可根据需求调整空间布局，如合并房间或打造开放式空间，满足不同家庭阶段需求。

4. 景观视野优越
   部分中高楼层可直面科学公园或欢乐田园景观，阳台和卧室均能享受开阔视野，居住体验感强。

• 89㎡三房两厅两卫

  • A1户型：竖厅设计，LDKB一体化，客厅270°采光，S墙预留冰箱位，卫生间干湿分离。
  • B1/B2户型：南北通透，入户玄关有采光窗，客厅和卧室无承重墙，空间可灵活改造。

• 112㎡四房两厅两卫

  • 主卧270°转角无柱飘窗，景观阳台朝南，晾衣区与景观面分离，隐私性好。
  • 户型承重墙少，厨房与餐厅、客厅与相邻房间可打通，适合打造大空间或多功能房。
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