深入探寻 LEED 的“底线”——最低项目要求（MPRs）

在 2022 年可持续高考真题模拟卷中，我们出了这样一道题目 “哪种建筑项目无法接受 LEED 体系评估？” 选项包括 “海拔高于 5,000 米的市内独栋建筑”、“新填海造陆的海岛上建造的别墅” 等等。在这道有趣的题目背后，隐藏着一个对所有 LEED 项目的参与者来说都必须明确的 “底线” 问题 —— LEED Minimum Program Requirements（最低项目要求，以下简称 MPRs）。这也是顾问团队在开启 LEED 认证之前，需要前置确定和解决的问题之一。

图源：Madefor

在这篇文章中，我们将分类整理关于 LEED MPRs 及与其相关的一些被咨询较多的问题，非常值得 LEED 项目团队收藏！

什么是 LEED MPRs？

MPRs 是用来判定一个项目是否有资格申请 LEED 认证的最低条件。所有的项目都需要在满足 LEED MPRs 所要求的这些约束条件的基础上，参与 LEED 的评估。

MPRs 是 LEED 体系不断发展的产物。我们可以看一下 LEED MPRs 发展变化的时间轴：

在 LEED v2009 之前

在 LEED v2009 诞生之前，还没有 MPRs 来约束参与 LEED 的条件。

LEED v2009

LEED v2009 版本中，首次正式引入了 “必须符合环境法规”、“必须是一个完整的、永久的建筑或空间” 等 7 个 MPRs。

LEED v4

到了 LEED v4, MPRs 被更多地集成、融合到了评级系统之中，总数也精简到了 3 个。

由于 LEED v2009 已经退出历史舞台，目前生效的 LEED MPRs 只有 3 个，并且在 LEED v4.1 对其提出更新之前，这 3 个 MPRs 也对所有注册在 LEED v4.1 版本体系下的项目生效。

这 3 个 LEED MPRs 分别是（以下以 BD+C 体系的 MPRs 为例）：

①项目必须是既有场地上的永久场址。

LEED 项目的选址占到其可持续性的很大一部分，因此，将项目放置于现有的土地上是非常重要的，这样可以减少有可能取代和破坏生态系统的人造地块。所以，LEED 项目必须在一个既有场地上的永久场址建设和运营。并且在整个生命周期中，项目均不可以移动位置。

详细解释一下这一条对 “永久场址” 及 “既有场地” 的补充：

永久场址

可移动的建筑不可以参与 LEED 认证，包括船只和活动的房屋；

如果是永久性安装的项目，模块化或预制类建筑可以参与 LEED 认证。

既有场地

LEED 项目可以在先前已经建造好的码头、防波堤或其他人工制造的水上或水上构筑物上建造或运行，前提是这片土地是先前开发的，并且该土地曾被用于其他非 LEED 项目的建筑或硬景观。

②必须使用合理的 LEED 边界。

这一 MPR 设置的主要意图在于确保项目被准确地评估。LEED 项目的边界必须包括所有与项目相关的、支持其正常运作的毗连土地。包括：因施工而改变的土地；主要由项目使用者使用的功能，如硬景观（停车场和人行道）、化粪池和雨水处理设备、景观等。项目不可以为了获得得分优势而在确定项目边界时不合理地排除部分建筑、空间或场地。

在获得认证后，LEED 项目也需要准确地向外传达其获得认证的项目范围。

指出项目的边界对于 LEED 评估至关重要图源：USGBC

这也是项目团队咨询最多的一个 MPR，LEED 针对这个条件也给出了在场地（Site）、建筑（Builiding）、室内（Interior）、街区（Neighborhood）上额外的指导。

场地（Site）

如果非连续的地块直接支持建筑的正常运营，并且 LEED 项目的使用者可以访问这些地块，那么这部分地块可以被纳入 LEED 项目边界；

LEED 项目边界之外的设施（如停车场、自行车停车库、淋浴设施或者可再生能源设施等），如果它们直接服务于 LEED 项目，并且没有被其他 LEED 项目重复计算，那么它们可以被纳入某些先决条件及得分点。项目团队必须获得这些设施的使用许可；

LEED 项目边界内可能包括其他建筑，在这种情况下：如果其他建筑或构筑物不符合 LEED 认证的资格，那么项目团队可以选择是否将其纳入 LEED 认证；如果这个建筑符合 LEED 认证的资格，并且遵循了 USGBC 多建筑（multiple building）应用指南，那么其也可以被包括在 LEED 认证中，当然项目团队也可以选择不将其包括在内；

如果项目是在一个整体规划（master plan）下拥有多个建筑的分期项目，那么它必须遵循 USGBC 的主场地（master site）使用指南，为每个建筑指定项目边界；

LEED 项目的总建筑面积不应低于 LEED 项目边界内总土地面积的 2%。

建筑（Builidng）

LEED 项目应该包括建筑或室内空间的完整范围；

LEED 项目可以根据项目的所有权、管理权、租赁业主或分隔墙来划分；

主要用于停车的建筑或构筑物，不能参与 LEED 认证。但是如果一个停车场用于服务一个符合 LEED 参与资格的项目，那么这个停车场需要纳入该项目的 LEED 认证范围；

如果该项目由多种类型的构筑物构成，并且这些构筑物具有功能上的依赖性，或者该建筑被设计为一个整体的项目，只是运用过道、走廊、停车场、机房、储藏室进行物理连接，那么这个项目可能被视为一个单一的建筑（由于项目情况不同，关于这点建议项目团队就具体项目咨询 GBCI）；

在一个既有建筑上的新扩建部分可以进行独立认证，不把已有的建筑部分包括其中。但是项目团队也可以选择将已有的建筑和扩建部分作为一个整体来认证。

室内（Interior）

如果一个单一的实体拥有、管理或使用整栋建筑，但希望仅认证该建筑内的部分空间，那么需要确认这部分空间拥有完整的所有权、管理权及项目边界，该 LEED 项目边界需要涵盖 100% 的施工范围并且有明确的物理边界。

举例来说，在一个多用途的高层建筑中，有商业、办公和酒店 3 种业态。但业主仅希望对其中的办公部分进行 BD+C 认证，由于业主对办公部分拥有完整的所有权，那么就有可能被允许单独认证办公部分。（具体咨询还需联系 GBCI）

街区（Neighborhood）

LEED 的街区包括 LEED 项目边界内的土地、水体和建筑工程；

LEED 的项目边界通常由项目的地块红线来定义，包括其中所有的土地和水体。需要注意的是，如果项目位于一个公共园区，并且园区内没有界定该项目的红线范围，那么项目团队必须划定一个影响范围线；在项目内部，允许有部分建筑空间不受 LEED 评级体系约束，但不可以超过项目总面积的 2%，并且在认证后，该部分不可以被描述为 “已认证”；项目不可以包括不连续的地块，但是地块可以被公共道路分隔；

项目的开发商可以包括多个业主，他们应该拥有项目边界内大部分可建设土地的管理权，但不必拥有整个地区的管理权。

深入探寻 LEED 的“底线”——最低项目要求（MPRs）

图源：Pinterest

③必须遵守有关项目规模的要求。

LEED 体系是基于建筑、空间以及社区的准确尺度进行要求和评价的，所以 LEED 各体系对于参与评价的最小项目规模也有一定要求，如：

LEED BD+C 和 LEED O+M 体系

参与认证的项目面积必须≥ 1,000 平方英尺（93 平方米）。

LEED ID+C 体系

参与认证的项目面积必须≥ 250 平方英尺（22 平方米）。

LEED ND 体系

参与认证的项目中必须包括 2 座居住类建筑，且面积不超过 1,500 英亩（约为 607 万平方米）。

LEED 住宅体系

参与这一认证的项目，必须符合所有规范关于 “居住单元” 的定义，包括但不限于国际住宅准则的规定，即住宅单元必须 “永久提供居住、睡眠、饮食、烹饪和卫生功能”。

关于 LEED MPRs 的常见答疑

LEED 项目是否有最小使用者 / 全职工作者（FTE）数量上的要求？

没有。在此前的版本中，LEED MPRs 要求了建筑的最少使用者数量，但在 LEED v4，也就是现行应用的 3 个 MPRs 中，并没有针对项目最少使用者的规定。

但需要注意的是，LEED O+M 体系要求项目在认证的汇报期内，需要保持项目的使用人数如预期设计的一样。这一要求是根据不同体系分支和不同建筑类型各异的，所以项目团队需要根据 O+M 的体系指南来具体应用。

如果业主想要拆解现有建筑，或者对现在的建筑进行搬迁，那么项目团队还可以说明其获得了 LEED 吗？

LEED 不鼓励对临时的建筑（即便是在一个现有场地上）进行认证。并且，LEED 的一些先决条件和得分点，是基于项目的地点和场地属性的。因此，如果一个经过认证的 LEED 项目被重新安置、拆卸和/或搬迁，那么项目不可以再对 “该项目获得 LEED 认证” 进行宣传。

项目是否可以在 LEED v4 BD+C 版本下，对某一整体建筑结构的一部分进行认证（比如建筑物扩建或位于一个零售裙楼上的办公或酒店塔楼）？

LEED 评估系统选择指南指出，使用 LEED v4 BD+C 评估系统的项目 “必须将整个建筑的总面积纳入项目”。第二条 MPR 的补充指南中也提到，“由具有常规使用功能的空间（programmable space，指人会长期在空间内停留或活动，产生人和建筑交互的空间）进行物理连接的建筑被认为是一个建筑。除非他们在物理上是独立的，并且独立建筑有明显的特征，或者是新建的附加建筑。如果是独立的，那这些项目也应该有独立的空气输配系统，以及水表、能源计量表。”

因此，整体建筑中的部分空间想要申请 BD+C 新建或重大改造认证需要遵循 4 个准则：

① 它需要与建筑 / 综合体的非认证部分在物理上区分开来。尽管 LEED v4 对于 “物理上区分” 没有特别的定义，项目团队需要对这一概念有常识性的定义，比如通过地板、墙或者门进行分隔。在 BD+C 中，追求这一例外的项目通常有一个独立的主入口 / 大堂。

② 它必须有独立的主体（用以和其他非认证部分区分开）。独立的主体通常包括了不同的项目名称或地址，以及其他合理因素。

③ 它必须有独立的空气输配系统。通常指存在为该部分独立服务的含单独空气处理设备、输配系统及送风末端等的暖通空调系统。

④ 它必须有独立的水和能源使用计量表（包括热能表）。然而，在改扩建项目中，如果独立计量不可行，也可以与 GBCI 联系获取额外的评估。

如果要寻求单独认证的是改扩建项目，则其只需满足上述③和④两个标准。

理想情况下，项目名称应表明建筑物或建筑群的认证部分的范围（例如，名称中包括 “扩建” 一词，或带有 “附属”、“部分” 等词汇）。如果这不可行，至少应以某种方式表明整个建筑 / 综合体不包括在认证中。此外，正如第二条 MPR 所要求的，“LEED 项目必须在所有的宣传和描述材料中准确地传达认证项目的范围，并将其与任何非认证的空间区分开来。” 因此，团队应准备提交文件 / 解释，说明项目的名称和标志是如何设计的，以区分建筑或建筑群的认证部分和非认证部分。

如何判定建筑和构筑物是 “单一建筑（Single Building）”？

“对于 LEED 来说，由具有常规使用功能的空间进行物理连接的建筑被视为一个建筑......” 这指的是在任何一层（包括地下一层）都有连续的具有常规使用功能的建筑物。比如，两座建筑由位于地下一层的具有常规使用功能的空间（如地下商场）毗连，那么它们可以被视为 LEED 认可的单一建筑。

举例来说，若两栋建筑物仅共同使用同一个地下停车场，那么人们并不会在停车场过久停留并进行活动，因此地下停车场由于不符合 “具有常规使用功能”，所以两栋建筑物并不能作为 “单一建筑” 申请 LEED 认证；即使停车场中设有公共卫生间，但由于卫生间不具有 “连续性”，因此含有公共卫生间的地下停车场也无法帮助项目满足 “单一建筑” 要求；若建筑物由地下商场联通，则可以将相关建筑认为 “单一建筑”。

对于两栋拥有共同墙体的建筑，那么就 LEED BD+C 而言，两栋建筑即使没有连通的空间，也有资格被视为一座建筑（即可以注册为一个单独的项目）。当然，如果项目团队倾向于将其视作两个独立的建筑来进行认证，那么只要证明这两个建筑在物理上被区分开（满足 Q3 提到的几个标准）即可。

在 BD+C 体系下的 LEED 项目边界（LEED Project Boundary）内可以有多个建筑吗？

一个 LEED BD+C 项目及其 LEED 项目边界（LPB）内只能有一栋建筑，但以下情况除外。

与被认证的建筑相关，并且建筑面积小于 1,000 平方英尺（不能单独接受 LEED BD+C 认证）的，可以被包括在 LEED 项目边界内；

根据第二条 MPR 的补充指南，某些中小学项目、医院（普通内科和外科）、酒店、度假村被允许在 BD+C 和 O+M 评级系统中把多个建筑作为 “单独项目” 的一部分；

如果多个建筑的总建筑面积达到 1,000 平方英尺（93 平方米），并且作为同一个 Group 项目的一部分进行注册，并遵循《LEED Campus 项目指南》中描述的 Group 认证路径 *，那么这些建筑可以被当作一个项目，共享一个 LEED 认证。

*LEED Campus 是一种简化的认证方式，它适用于在同一个共享场地上的多栋建筑申请 LEED 认证，并且这些建筑属于同一个实体，对于业主来说，Campus 可以帮助简化提交审核的文档。有两种实践路径来推进这种简化的认证方式，第一种就是 Group 路径，支持位于同一个地点的多个相似建筑作为一个项目进行认证（认证后共享一个认证证书）；第二种就是 Campus 路径，支持位于同一个地点的多个建筑、空间获得各自独立的 LEED 认证。

需要注意的是，目前任何注册在 LEED v4.1 体系下的项目，都不适用 Group 或 Campus 路径。

根据第二条 MPR 的补充指南，它说 “如果 LEED 项目范围内的另一栋建筑或构筑物不符合 LEED 认证的条件 (ineligible)，它可以被包括在 LEED 项目的认证中，也可以不被包括。” 如何判定这个另一栋建筑是否符合认证条件（eligible）？

如果一栋建筑符合 MPRs，那么它就被认为是可以被认证的。也就是说，如果该建筑是永久性的，位于永久性的土地上（第一条 MPR），并且总建筑面积大于 1,000 平方英尺（93 平方米）（第三条 MPR），那么该建筑就被认为符合认证条件。

在一个 LEED v4 ID+C 注册项目中，我可以为其中多个不相邻的空间做认证吗？

可以。只要每个空间都符合第二条 MPR 的室内装修附加指南，即 “清楚地界定项目的认证边界，最好是独立的租赁企业、部门和 / 或暖通空调系统的边界相一致。” 鉴于这一情况，审核时也可以接受将一些没有进行翻新或装修的空间包括进来，以达到一个更合理和连续的 LEED 项目边界，只要这部分空间不超过总认证建筑面积的 40%，并且项目团队需要注意在所有相关的 LEED 先决条件和得分点计算中考虑其现有特性。