莲塘金岸里作为罗湖莲塘片区的新盘，具有以下优缺点：

莲塘金岸里优点：

1. 生态环境优越：背靠梧桐山国家森林公园，毗邻仙湖植物园，三面环山，南北双向无遮挡视野，户户可观山景，周边负氧离子浓度高，空气清新，是天然氧吧般的居住环境。
2. 交通便利：距离2/8号线梧桐山南站约300米，步行即可到达，1站可达莲塘/沙头角，3站可达莲塘口岸，5站可换乘5号线，7站可换乘1号线，方便前往深圳市中心及其他区域。此外，靠近罗沙路等主干道，驾车出行也较为便捷。
3. 教育资源丰富：属于大学区划分，小学学区为24学区，包括新秀小学、罗芳小学、安芳小学、莲南小学（含莲馨校区）、莲塘小学、罗湖外语小学、仙桐实验小学等；初中学区为15区，对口罗湖外语初中学校。楼下还规划有1所九年一贯制学校，预计可提供1710个学位。
4. 车位充足：总规划677个车位，车位比为1:1.88，基本能满足业主停车需求，缓解停车压力。
5. 户型设计合理：户型涵盖77-114㎡的2-4房，得房率约85%-90%，部分户型如77㎡的2房1卫设计为竖厅南北通透格局，独立入户，客餐厅分离，南北双阳台，功能齐全；82-83㎡的3房1卫户型客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，动静分区，南北双阳台等，能满足不同家庭的居住需求。
6. 精装交付：采用一线品牌建材，如南玻玻璃、耶鲁智能锁、方太厨房三件套、欧派橱柜、科勒洁具等，精装修交付，可拎包入住，节省业主装修时间和精力。
7. 商业配套逐步完善：项目自带3000㎡社区底商，可满足日常基础购物需求。距离约850米有岁宝邻里，2站地铁可达盐田壹海城ONE MALL，5站地铁可达罗湖万象城等大型商业中心，未来商业配套将进一步丰富。

莲塘金岸里缺点：

1. 容积率较高：容积率达9.62，小区园林面积相对较小，居住密度较大，可能会影响居住的舒适度和私密性。
2. 居住纯粹性不足：1栋B座为办公+保障性住房，与商品房混合管理，居住人群相对复杂，可能会影响小区的居住氛围和品质。
3. 周边环境一般：周边多为老小区和厂房，城市界面老旧，部分区域可能存在噪音干扰，且周边的办公厂房在升级改造，需一定时间才能提升整体环境品质。
4. 商业配套不足：虽然项目自带社区底商，但大型商业仍需依赖盐田壹海城或罗湖万象城等，日常购物和休闲娱乐的便利性相对较弱。
5. 开发商经验有限：开发商为珠宝企业跨界进入房地产领域，品牌力和后期物业维护能力相对较弱，业主可能需要关注后续的物业服务质量和小区管理情况。
6. 超高层设计：51层超高层，梯户比2梯4户，高峰期等电梯时间可能较长，且超高层住宅的采光、通风等问题也需要关注。
7. 特殊景观问题：部分南向高层房源正对香港黄茅坑山的坟场群，天气好时视野清晰，可能对部分购房者心理产生影响。
8. 

莲塘金岸里，坐落于深圳市罗湖区莲塘街道，交汇于港莲路与莲南路，正处于一个充满活力的区域。展望2025年，罗湖区将迈入社会主义现代化可持续发展的重要阶段，旨在成为深港融合发展的先锋试验区和先行区。进一步到2035年，罗湖区将崛起为高质量发展的高地、湾区的交通枢纽典范、宜居的魅力城市以及可持续发展的标杆。展望2050年，罗湖区将全面升级，成为一个具有国际影响力和竞争力的全球标杆城区，宜居宜业。

• 位置：南山区南头街道中山园路与南坪快速交汇处北侧约150米，紧邻地铁12号线同乐南站（约600米），15号线同乐关站（在建中）。
• 规模：总占地面积约3575㎡，总建筑面积约2.6万㎡，1栋32层住宅，共248户，其中可售商品房161套，回迁房87套。
• 户型：主力户型为65㎡两房和81㎡三房，得房率88%-91%，空间利用率高，部分户型带设备平台或飘窗。
• 交付时间：预计2027年6月精装交付，物业费6.68元/㎡/月。
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1. 交通便利
   项目距地铁2/8号线梧桐山南站约400米，步行即可到达。地铁1站直达莲塘/沙头角，3站可达莲塘口岸，快速通勤深港两地。地面交通方面，罗沙路、春风隧道等主干道贯穿，全城畅达。

2. 教育资源丰富
   项目自带公办幼儿园，周边1公里内有莲南小学、罗湖外语小学等优质小学，初中学区为罗湖外语初中学校。此外，楼下规划有9年一贯制学校（36班规模），预计新增学位1710个，满足12年全龄教育需求。

3. 生态景观优越
   项目背靠梧桐山国家森林公园，北侧紧邻仙湖植物园，南望香港郊野公园，部分中高层房源可享双城山景，自然景观资源稀缺。

交通设施十分便利

区域房价

小吉点评

金岸里项目紧邻莲塘口岸，距2/8号线梧桐山南站约300-400米，3站可达莲塘口岸，5站到黄贝岭换乘5号线，7站到大剧院换乘1号线，交通便利，可快速通勤深港两地。

1. 交通配套

• 地铁便利：距2/8号线梧桐山南站约400米，1站直达莲塘/沙头角，3站可达莲塘口岸，快速通勤深港两地，适合依赖地铁通勤的上班族。
• 路网完善：周边有罗沙路、春风隧道、惠深沿海高速等主干道，自驾出行便捷，约25分可抵达深圳站，未来罗湖北高铁站建成后，将进一步提升区域交通便利性。

2. 教育配套

• 优质学区：小学学区划分在24学区，涵盖新秀小学、罗湖外语小学等；初中学区为罗湖外语初中学校，属于罗湖二梯队学校，教育资源有一定保障。
• 规划学校：项目楼下规划1所九年制学校，预计提供1710个学位，未来学位资源较为充足。

3. 商业配套

• 基础商业：项目自带约3000㎡社区底商，可满足日常购物需求，如便利店、餐饮等。
• 区域商业：距离约850米有岁宝邻里，地铁2站可达盐田壹海城（约10万㎡），拥有西西弗书店、万达imax影院等中高端商业设施，满足家庭休闲与中高端消费需求。

4. 生态配套

• 自然景观：背靠梧桐山国家森林公园，辖拥仙湖植物园，三面环山，户户观山景，生态环境优越，是深圳核芯区难得的生态宜居片区。
• 跨境视野：南面与香港打鼓岭隔河相望，部分高层可欣赏跨境景观，兼具深港交融的区位特色。

5. 其他配套

• 医疗资源：距离罗湖区中医院约800米，车行15分可达深圳市人民医院，医疗保障较为完善。
• 车位充足：规划677个车位，车位比1:1.88，停车压力较小。
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详细配套及评分

小吉点评

莲塘金岸里还具备较为完善的商业配套，自带3000平方米的社区底商，满足居民的基本生活需求。项目距离850米外的岁宝邻里购物中心，使得日常购物更加便捷。此外，居民只需乘坐两站地铁便可到达盐田区最大的商业综合体——壹海城ONE MALL，丰富的商业资源将为居民的生活增添便利与乐趣。

1. 楼栋基本信息

• 楼栋数量与布局：项目共2栋住宅，1栋A座为商品房（51层），1栋B座含办公及保障性住房（45层），2栋为幼儿园。两栋楼间距较近，整体规划紧凑。
• 梯户比与电梯配置：采用2梯4户设计，虽为超高层（51层），但配备奥的斯高速电梯，一定程度缓解高峰时段等待压力。

2. 楼栋优劣势分析

• 优势方面：
  • 景观资源：北向可眺望梧桐山，部分高层南向视野开阔，但需注意部分楼层可能受香港黄茅坑坟场影响（具体需结合实际楼层和户型判断）。
  • 配套便利：自带幼儿园，楼下规划九年一贯制学校，教育配套完善；距地铁2/8号线梧桐山南站约300-400米，交通便捷。
  • 车位充足：规划677个车位，车位比约1:1.88，停车压力较小。
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1. 77㎡两房一厅一卫

• 户型特点：竖厅南北通透，独立入户，客餐厅分离，动静分区明显。南北双阳台设计，采光和通风良好，L型厨房布局合理，卫生间干湿分离。
• 优势：小户型中难得实现南北通透和双阳台，空间利用率较高，适合单身人士或年轻夫妻居住。
• 不足：卧室空间相对紧凑，对家庭人口较多的家庭不太友好。

2. 82-83㎡三房一厅一卫

• 户型特点：竖厅南北通透，LDKB一体化设计，客厅开间3.2米，空间开阔。南北双阳台，U型厨房，卫生间干湿分离。
• 优势：三房设计满足家庭基本居住需求，LDKB一体化增强空间互动性，阳台可作为休闲或晾晒区域。
• 不足：卫生间为单卫，若家庭成员较多，使用时可能需排队。

3. 93㎡三房两厅一卫

• 户型特点：竖厅南北通透，客餐厅分离，U型厨房，卫生间干湿分离，阳台正北朝向。
• 优势：空间布局合理，南北通透保证通风和采光，适合追求居住品质的家庭。
• 不足：卫生间数量较少，可能影响使用便利性。

4. 93-94㎡三房两厅两卫

• 户型特点：竖厅设计，三开间朝南，面宽9.4米，二字型厨房，主卧套房设计，阳台正南朝向。
• 优势：朝南户型采光充足，主卧套房增加私密性，二字型厨房操作空间宽敞。
• 不足：部分户型可能因朝南布局导致北向房间采光不足。

5. 114㎡四房两厅两卫

• 户型特点：竖厅设计，四开间朝南，面宽12.1米，客厅连接次卧出6.2米长大观景阳台，正南朝向，二字型厨房，卫生间干湿分离。
• 优势：大户型设计，空间宽敞，观景阳台提升居住体验，适合改善型家庭。
• 不足：总价较高，对购房者的经济实力要求较高。
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