• 地理位置：满京华云朗地处粤港澳大湾区轴心地段，北通深圳国际会展中心，南联前海自贸区和南山区，临近海洋新城和航空新城，广深高速辅道旁，交通便利。
• 项目规模：满京华云朗总占地面积4512.3㎡，建筑面积24323.47㎡，共规划200套58-86㎡的2-3房精品住宅，分为A、B两座。
• 交楼时间：满京华云朗2020年12月，现房交付，产权年限70年。
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满京华·云朗公馆位于深圳市宝安区西乡街道，是满京华集团开发的住宅项目。以下是该项目的优缺点分析：

优点：

1. 交通便利：临近地铁12号线黄田站（已开通），距离宝安国际机场约3公里，可通过广深高速、107国道等快速连接福田、南山等核心区域，海陆空立体交通网络使其出行便捷。
2. 配套完善：周边有黄田小学、宝安第一外国语学校等教育资源，满足全龄段教育需求；社区自带约1000㎡商业，周边有新天地购物广场、彩虹缤纷城购物中心等商业配套，生活便利。
3. 生态资源丰富：项目周边有凤凰山森林公园、铁岗水库等自然景观，生态环境较好，居住舒适度较高。
4. 产品优势：主力户型为74-85㎡的三房两厅一卫，空间利用率高，适合刚需和改善型购房者；部分户型为精装交付，品牌装修标准较高，省去装修烦恼。
5. 区域发展潜力：地处粤港澳大湾区核心地段，临近深圳国际会展中心、前海自贸区等，区域发展红利有望带动项目价值提升。

缺点：

1. 噪音影响：项目靠近广深高速和宝安国际机场，可能存在交通噪音和飞机起降噪音，对居住体验有一定影响。
2. 车位紧张：项目规划停车位约135个，车位比不足1:1，停车可能不够方便。
3. 周边环境有待提升：部分购房者反映周边部分区域环境较老旧，与项目高端定位存在一定落差。
4. 学区竞争力有限：尽管周边有学校，但部分学校在宝安区的排名中属于中等水平，与顶尖名校相比存在一定差距。

1. 交通便利
   项目紧邻地铁12号线黄田站（已开通），步行约600米，可通过地铁快速直达南山、前海、福田等核心区域。同时，周边有广深高速、107国道等主干道，自驾前往深圳机场仅需12分，海陆空立体交通网络完善，通勤效率高。

2. 区域发展潜力大
   项目地处深圳国际会展中心千亿会展圈，周边有华润航港生态产业城、地铁集团机场东地块等大型城市更新项目，区域价值不断提升。未来随着会展经济和产业配套完善，区域人口和商业活力将进一步增强。

3. 教育配套丰富
   周边拥有黄田幼儿园（省一级）、黄田小学、宝安第一外国语学校（公立省重点）等优质教育资源，形成15分全龄教育圈，满足家庭子女教育需求。

4. 产品性价比高
   主推建面约74-85㎡的三房两厅一卫户型，实用率高达84%-86%，空间利用率高。项目为精装现房，相比周边同类型产品具有价格优势，适合刚需和改善型购房者。

5. 品质与设计
   由香港嘉柏设计院打造，采用工字立面设计，营造高端“公馆”形象。全屋采用知名品牌装修，如欧派橱柜、TOTO卫浴等，细节品质较高。此外，项目还设有约1000㎡商业配套和架空层会所，提升居住便利性和生活品质。

6. 生态与景观资源
   项目周边有凤凰山森林公园、铁岗水库等自然景观，居住环境较为宜居，兼顾城市繁华与自然生态。

12号线黄田站

区域房价

小吉点评

满京华云朗公馆位于宝安区西乡街道广深高速辅道旁，地处粤港澳大湾区的轴心地段，北通深圳国际会展中心，南联前海自贸区和南山区，临近海洋新城和航空新城。项目交通发达。整个项目定位为粤港澳大湾区轴芯轻奢精著，项目位于广深公路辅路、地铁12号线（在建中）黄田站旁，距离宝安国际机场T3航站楼直线距离仅3公里，打造的集功能齐全、尺度舒适、配套便利、服务高端的时代湾区生活范本，项目背山面海，又享都市繁华。

1. 交通配套

• 地铁便利：紧邻地铁12号线黄田站，步行约5分可达，1号线后瑞站也在辐射范围内。通过地铁可快速通达深圳机场、国际会展中心、前海自贸区、福田、罗湖等核心区域，实现湾区快速通勤。
• 高快速路网：周边广深高速、沿江高速、107国道等干道环绕，自驾可快速连接广州、东莞等城市，形成海陆空轨四维立体交通网络，出行效率高。

2. 教育资源

• 全龄教育覆盖：周边15分教育圈内有瑞华幼儿园（区一级）、黄田幼儿园（省一级）、黄田小学（绿色学校）、宝安第一外国语学校（公立省重点）等，涵盖幼儿园至中学阶段，教育资源丰富。
• 优质学府林立：东方英文书院、清华实验学校等名校环绕，为孩子提供多元化的教育选择，满足不同家庭的教育需求。

3. 商业配套

• 社区商业：项目自带约1000㎡商业，满足日常购物、餐饮等基本需求。
• 周边商圈：临近新天地购物广场、彩虹缤纷城购物中心等，提供丰富的购物、娱乐、餐饮场所，生活便捷度高。

4. 生态资源

• 山水环绕：坐拥观音山、凤凰山、平峦山、铁岗水库等生态资源，凤凰山森林公园（800公顷）距项目约1.5公里，自然景观优美，空气清新，为居民提供休闲散步、亲近自然的空间。
• 立体园林设计：项目打造了深圳首个立体精致园林，涵盖平层商业园林、架空层、连廊园林等，形成三个大平台花园，提升居住品质与景观体验。

5. 区域发展潜力

• 城市更新红利：地处千亿会展圈，周边华润航城产业城、地铁集团机场东地块等百万级城市更新项目正在推进，区域价值有望进一步提升。
• 产业带动：临近深圳国际会展中心，会展经济的辐射效应将吸引更多产业和人口聚集，推动区域经济发展，为房产增值提供支撑。
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详细配套及评分

小吉点评

满京华云朗项目自带约1000㎡商业，周边有新天地购物广场、彩虹缤纷城购物中心、壹航城商业等，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。

• 楼栋数量与布局：项目共1栋，分为A、B两座，A座26层，B座23层，均为小高层设计，整体布局紧凑，形成南北塔座结构，通过架空连廊连接，营造出独特的空间感。
• 梯户比：A座为2梯4户，B座为2梯6户，A座梯户比相对较低，居住舒适度较高，电梯等待时间较短；B座梯户比稍高，但在合理范围内，能满足日常出行需求。
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• 户型设计：以实用型三房为主，面积段约74-86㎡，户型方正，空间利用率高，部分户型带有阳台或景观窗，采光和通风条件较好。例如A座的82㎡三房户型，布局合理，能满足家庭居住需求。
• 面积段分布：主力户型集中在74-86㎡之间，适合刚需和改善型购房者，总价相对较低，具有较高的性价比。
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