购房贷款流程解析：首付与贷款审批的先后顺序

一、首付与贷款审批的关系

在购买房屋时，购房者需要提前明确所要购买的房产，并准备好相关的材料。对于大多数购房者来说，房贷的申请过程往往是购房过程中最为复杂的一部分。通常情况下，购房者在签订购房合同之前，必须先支付首付，这个步骤是不可或缺的。只有在完成首付款后，才可以前往银行申请贷款审批。这一过程适用于新房和二手房的购买。为了保障自身的权益，购房者在与开发商签订购房合同时，务必要约定好相关条款，特别是如果银行贷款未通过，首付款应全额退还的条款，以避免不必要的经济损失。

二、贷款未批的原因及应对措施

贷款申请未能通过可能有多种原因，购房者需提前了解并做好相应的准备。首先，可能是由于开发商的原因，比如某些楼盘的五证不全，银行可能会拒绝贷款申请。在这种情况下，购房者可以要求开发商退还首付，并且不需要承担任何违约责任，因为这并不是贷款人的原因。其次，贷款人自身的信用状况也会影响贷款审批的结果，如征信不良、负债过高等问题，都会导致贷款申请被拒绝。此外，如果在贷款审批通过后，贷款人新增了消费贷或信用卡大额分期等行为，也可能会导致银行在放款前取消贷款申请。因此，购房者在申请房贷之前，应充分了解自己的信用状况，并尽量避免在申请期间内进行大额的消费。

三、办理房贷的具体流程

购房贷款的办理流程相对复杂，购房者需要依照一定的步骤进行。首先，购房者应向开发商支付首付款，并妥善保存首付款的收据。接下来，购房者需要到银行填写《个人住房贷款申请表》。在提交申请后，银行会对购房者提交的材料进行审查和逐级审批。如果审查通过，银行将通知购房者签订《个人住房按揭贷款合同》，合同的期限一般不超过30年。

在签订合同后，购房者需到房管局办理《房屋他项权利证》，以证明该房产上已经有银行的抵押权。此外，还需要到公证部门办理产权抵押公证和房屋保险。对于选择委托扣款还款的客户，需与银行签订委托扣款协议，并在银行指定的营业网点开立专用的储蓄账户。在所有手续办理完毕后，银行会根据借款合同约定，将贷款直接转入购房者在贷款行开立的存款账户内，或者分次划入售房人在贷款行开立的账户中。最后，购房者需按照事先约定的时间按时还款，直至贷款还清。