摘要：夫妻在离婚前一天签订租房协议，一方把个人婚前房屋租给对方，离婚后可免租金居住十年。法院将该协议视为离婚协议的一部分，是双方离婚时关于居住问题、财产分割的约定，认定为真实租赁关系，不属于赠与，不能撤销。若不同意交付房屋，应补偿租金损失。
【案情回放】
王先生和李女士自2018年左右开始恋爱同居。2019年4月，李女士购得上海市某区房屋A并取得完全产权。2020年1月，王先生和李女士登记结婚。2022年9月27日，李女士与王先生签订《租房协议》，约定李女士自愿将房屋A出租给王先生使用，免租金十年。同日，王先生向李女士出具了《借条》，载明王先生借李女士现金60万元，十年后归还。
2022年9月28日，王先生与李女士登记离婚，双方签订《自愿离婚协议书》，约定：“1.双方婚后未生子女；2.双方婚后无共同财产，各自名下财产归各自所有；3.双方婚后无共同债务，王先生债务由王先生个人承担。”
王先生与李女士离婚后，李女士拒绝将房屋A交付给王先生居住使用，王先生向法院提起诉讼，要求李女士支付租金损失。
被告李女士辩称，她与王先生签订的《租房协议》实为赠与合同，李女士作为赠与人享有撤销权。《租房协议》约定免租金十年，本质上是李女士出于情感因素对王先生的无偿让渡，符合赠与合同的特征。且案涉房屋虽是李女士的个人婚前房产，但是李女士的亲属丁女士出了钱，享有房屋利益，一同居住在案涉房屋内，无法交付给王先生居住使用。王先生婚内负债累累，透支了李女士的信用卡还债，写的60万元的借条是有真实债务关系为基础。
【法院观点】
本院认为，第一，李女士与王先生签订的《租房协议》形成于其双方办理离婚手续的前一天，即使该《租房协议》的内容未出现于正式的离婚协议书中，但应属双方对离婚后相关事项的安排，应认定为离婚协议的一部分，是双方离婚时关于居住问题、财产分割的约定，李女士主张《租房协议》在法律性质上属于赠与合同，依据不足。
第二，签订《租房协议》的双方均具有完全民事行为能力，亦不存在其他无效事由，故《租房协议》是李女士与王先生的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。因李女士拒绝王先生依约使用案涉房屋，现王先生要求李女士向其赔偿相应损失，于法有据。
第三，《租房协议》并未载明将房屋的某一间房间出租给王先生，按文义理解，应是将房屋全部出租给王先生。即便李女士及案外人在《租房协议》签订前确实居住于房屋内，也应由李女士负责清退，而不是据此认定李女士只同意将一间房间出租给王先生。即使除李女士外，尚有他人对案涉房屋享有居住利益，但仅此并不足以否定《租赁协议》的效力，且王先生现提起的赔偿之诉亦无损第三方可能享有的居住利益，故难以以案涉房屋的实际使用状态为由限缩解释《租房协议》约定的租赁标的，亦并非必须追加案外人为本案第三人参加诉讼。
第四，关于《借条》所涉王先生向李女士的借款60万元，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销，抵销通知自到达对方时生效。王先生在第一次庭审时主张《借条》所涉借款60万元抵扣本案的租金损失60万元，则抵销通知在当时已经生效，本院确定该借款60万元与本案的租金损失60万元相互抵销。
本案审理过程中，本院委托了评估机构对案涉房屋的租金市场价值进行了评估，经评估鉴定，不带家具家电的前提下，2022年9月至2024年11月期间房屋的月租金在13000元至13400元之间上下浮动。本院参考案涉房屋的市场租金价值，酌情确定李女士支付王先生十年期间的租金损失160万元。王先生尚欠李女士的60万元债务相互抵销，抵销后李女士还应支付王先生租金损失100万元。
【法院判决】
一、被告李女士于判决生效之日起十日内支付王先生租金损失100万元。
后续：被告李女士对该案一审判决不服提起上诉，但二审法院驳回上诉，维持原判。
【张律师点评】
本案的争议焦点是，李女士和王先生在离婚前一天签的十年免租金的《租房协议》，性质到底是租赁关系还是赠与关系。因为如果认定为赠与关系，赠与人李女士在交付前享有任意撤销权，反悔无代价。如果认定为租赁关系，就不能随意更改，应当正常履行合同约定的义务，如果反悔，就应承担相应的法律责任。
在本案中，由于这个《租房协议》是在离婚的前一天签的，法院将其视为离婚协议的一部分，属于双方离婚时关于居住问题、财产分割的约定，不能轻易撤销，即法院支持其为真实的租赁关系，王先生通过该租赁关系获得的案涉房屋的十年免租金居住权利是离婚协议确定的条件之一。虽然房屋产权人李女士在签订《租房协议》时免了十年租金，但是承租人王先生在十年内仍有居住在房屋内的权利。由于该租赁关系未办理居住权登记，李女士不愿意交付房屋的话合同目的客观上无法实现，法院也不宜要求强制履行，加上承租人王先生也不要求居住权利直接要求补偿租金损失，法院支持承租人王先生获得十年期间的居住利益损失赔偿有法可依，法院参照房屋租赁市场价计算赔偿标准也合情合理。
至于原被告已签的协议约定的条件到底公不公平，这就不是外人该考虑的问题了。协议是自己签的，签的时候就得有觉悟。离婚协议是一揽子协议，为了换取对方同意离婚，其中一方自愿让渡利益，这都是常见的事情。如果觉得不公平，外人应该引以为戒，告诫自己别犯傻，别乱签合同，但不宜质疑法律权威。
法律遵循意思自治原则，协议已经生效后，如果没有法定无效或者可撤销的情形，就必须依法履行，违约就要承担违约责任。因此，法律赋予每个人在不违反法律和公序良俗的基础上自由处分自己财产的权利，但是，法律不保护躺在自己权利上睡觉的人。权利已处分后，再反悔就有代价，这是应有之义。