房地产估价师考试试题（1）

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

参考答案：

1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

房地产估价师考试试题（2）

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

答案：

1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

房地产估价师考试试题（3）

张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

标准答案：

1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的'转让价。

房地产估价师考试试题（4）

2017年房地产估价师制度与政策考试冲关试题带答案

试题

1、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是(  )。

A.股票+投资基金

B.债券+投资基金

C.投资基金+股票+债券

D.股票+债券

2、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用(  )方式设置调查项目表。

A.判断提问

B.多项选择

C.单向选择

D.书面提问

3、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的(  )。

A.权责发生制原则

B.收负实现制原则

C.配比原则

D.划分收益性支出与资本性支出原则

4、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于(  )的内容。

A.城市总体规划

B.控制性详细规划

C.修建性详细规划

D.居住区规划

5、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的.现象，这被称为(  )。

A.温差效应

B.绿岛效应

C.温压效应

D.热岛效应

6、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是(  )。

A.建筑剖面图

B.建筑构造详图

C.建筑平面图

D.总平面图

7、当建筑场地的七部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用(  )。

A.条形基础

B.独立基础

C.箱形基础

D.桩基础

8、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是(  )。

A.工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B.工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项曰和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格 建设工程教育网信息

C.工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分

D.工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

9、房产面积测量的精度要求是以(  )作为限差。

A.误差的平均值

B.误差的最大值

C.中误差

D.两倍中误差

10、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是(  )。

A.物权

B.知识产权

C.人身权

D.撤销权

答案

1、B 2、B 3、A 4、A 5、D

6、A 7、D 8、D 9、D 10、D

房地产估价师考试试题（5）

2017年房地产估价师考试《制度与政策》模拟试题

(一)

某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。

1.该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。

A.预告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押权预告

【答案】AC

【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。

2.刘某应缴纳的契税为( )元。

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【答案】A

【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。

3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为( )。

A.契税

B.所得税

C.印花税

D.土地増值税

【答案】BC

【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。

4.关于该企业出租商业用房的说法，正确的是( )。

A.应当向房产管理部门申请登记备案

B.应当经甲、乙银行同意

C.该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权

D.该租赁关系不受抵押权影响

【答案】AC

【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

5.关于法院处罝抵押物时优先保护的说法，正确的为( )。

A.应当首先保护购房人刘某的权益

B.甲银行抵押在先，优先受偿

C.乙银行办理了登记，应当优先受偿

D.甲、乙银行按贷款比例受偿

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的.，按照债权比例清偿。

(二)

甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。

6.乙银行确定抵押货款额度，就以( )万元作为参考依据。

A.1400

B.1600

C.1800

D.2000

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。

7.该在建工程抵押估价，原则上应由( )委托。

A.甲企业

B.乙银行

C.甲企业和乙银行共同

D.甲企业和乙银行协商

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。

8.上述评估报告使用期限一般不超过( )。

A.2015年9月29日

B.2015年10月29日

C.2016年3月29日

D.2016年4月29日

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

9.乙银行实现抵押权的方式为( )。

A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖

B.抵押物直接归乙银行所有

C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物

D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖

【答案】AC

【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。

房地产估价师考试试题（6）

2017年房地产估价师考试《制度与政策》试题及解析

1.当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。

2.当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是WACC分析。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。

3.投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。

4.保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是保险的'概念。保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。

5.甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计锗误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换罝、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。

6.定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。( )

【答案】B

【解析】本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1(或100%)等于定基发展速度。

7.企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。

9.“英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递増，直到以最高价格成交为止。

10.委托人向拍卖人隐瞒了处罝房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。

房地产估价师考试试题（7）

房地产估价师考试《制度与政策》模拟试题2017

1.房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是土地増值税-征税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

2.夫妻之间的房屋权属转移，免征契税。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是契税-其他有关具体规定。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

3.印花税采用比例税率。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

4.个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

5.国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是城乡规划的实施。规划条件未纳人国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

6.汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是辅射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用破璃或反光破璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。

7.材料的密度是指材料单位体积的质量。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是建筑材料的`性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。

8.定额计价方式把施工措施与工程实体项@进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与工程实体项目进行分离。

9.房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。

10.洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均;而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。

房地产估价师考试试题（8）

2017年房地产估价师考试《制度与政策》基础辅导试题

1.国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使( )。

A.正确

B.错误

【答案】B

【解析】本题考查的是土地所有制。全国所有制的土地被称为国家多有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。

2.取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。( )。

A.正确

B.错误

【答案】B

【解析】本题考察的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必须的前提工作造成动工开发迟延的除外。

3.国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。( )。

A.正确

B.错误

【答案】B

【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或者出租方式处置：(1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业兼并国有企业的。(2)国有企业改组为股份合作制;(3)国有企业租赁经营的;(4)非国有企业兼并国有企业的。

4.国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估值日。( )。

A.正确

B.错误

【答案】B

【解析】本题考察的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

4.国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

5.国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

6.建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是诚乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的`镇人民政府核发建设工程规划许可证。

7.城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是城乡规划控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。

8.只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产幵发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

9.以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

10.房地产转让的实质是房地产权属发生转移。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

房地产估价师考试试题（9）

房地产估价师考试《理论与方法》试题

多项选择题

1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于( )。

A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式

B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值

C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费

D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润

2、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

3、房地产估价的.重要性在于( )。

A、为了建立合理的房地产交易秩序

B、促进房地产公平交易的基本保障

C、有助于将房地产价值导向正常化

D、为了方便买卖双方

4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。( )

A、对

B、错

5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A、40

B、45

C、48

D、50

6、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。

A、中位数

B、众数

C、平均数

D、分位数

7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及( )等。

A、权利性质

B、使用年限

C、用途

D、容积率

8、一般地说，如果家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋势。( )

A、对

B、错

9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。

A、过去数据简单算术平均法

B、过去数据加权算术平均法

C、未来数据简单算术平均法

D、未来数据加权算术平均法

10、下列费用不用计入商品住宅价格的为( )。

A、非住宅小区级的公共建筑的建设费用

B、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

C、住宅小区内的公共设施

D、住宅小区的文化娱乐中心

答案：1、AB2、AB3、ABC4、B5、C6、B7、ABCD8、B9、D10、AB

房地产估价师考试试题（10）

房地产估价师考试《理论与方法》测试题

1.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7

答案：D

2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

答案：A

3.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

答案：D

4.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;

估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

答案：A

5.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的`是( )。

A.某标准厂房

B.某酒厂厂房

C.某待出让土地

D.某写字楼

答案：B

6.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

答案：D

7.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( )万元。

A.4091

B.4182

C.4250

D.5000

答案：B

8.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。

A.400

B.628

C.656

D.700

答案：C

9.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

A.45

B.50

C.52

D.55

答案：C

10.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。

A.375

B.3942.03

C.3966.10

D.476985

答案：D 11.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。

A.2005年8月16日

B.2005年12月15日

C.估价作业期间的任意一天

D.估价人员与委托人商定的某天

答案：A

解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。

12.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。

A.1年

房地产估价师考试试题（11）

房地产估价师考试《经营与管理》练习试题

1.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。(2005年试题)

A.0.4月

B.2.5月

C.0.4年

D.2.5年

答案：D

解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。

2.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的(  )。(2005年试题)

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

答案：B

3.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。(2005年试题)

A.减少

B.增加

C.不变

D.同步递减

答案：B

4.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析(  )。(2007年试题)

A.物理结构

B.区域结构

C.产品结构

D.供求结构

E.总量结构

答案：BCDE

解析：从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。

5.下列关于房地产市场周期循环的`表述中，正确的有(  )。(2007年试题)

A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

答案：ABD

解析：房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率

6.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有(  )。(2007年试题)

A.空置量

B.房地产价格指数

C.平均建设周期

D.吸纳率

E.失业率

答案：BD

7.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段的主要有(  )。

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策

E.加快城市化进程

答案：BCD

8.城市土地开发和供应计划，一般由(  )按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。(2003年试题)

A.土地管理部门

B.规划管理部门

C.市场管理部门

D.设计管理部门

E.计划管理部门

答案：AB

9.市场主体通常包括(  )。(2003年试题)

A.买家

B.卖家

C.交易对象

D.交易价格

E.交易行为

答案：AB

10.房地产市场结构包括(  )。(2004年试题)

A.总量结构

B.区域结构

C.产品结构

D.供求结构

E.资金结构

答案：ABCD

房地产估价师考试试题（12）

房地产估价师考试经营与管理冲刺试题

单项选择题

1、近几年来,我国商品房销售数量连年稳步增长,全国商品房平均价格稳中趋升,房地产市场以较高的速度向前发展,上述事实反映了我国商品房( )的变化.

A.需求量

B.需求

C.需求和需求量

D.二者都不是

2、在技术水平不变的条件下,若其他要素固定不变,而不断增加某种可变要素的投入,开始会使产量递增;当要素增加到一定限度后,虽然总产量继续增加,但增加的产量逐渐递减;继续增加可变要素的投入,将使总产量减少.上述经济学规律是( ).

A.边际收益递减规律

B.边际效用递减规律

C.生产要素递减规律

D.规模报酬递减规律

3、在完全竞争市场上,实现生产要素投入量的最大利润条件是( ).

A.MR=MC

B.AR=MC

C.MRP=MFC

D.MR=MC=AR=AC

4、在影响供给的其他因素不变的条件下,供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为( ).

A.供给量的变化

B.影响供给量的因素变化

C.供给的变化

D.影响供给的因素变化

5、( )是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力.

A.边际产量

B.边际产值

C.边际收益产量

D.边际收益率

6、我国信用的主要形式是( ).

A.银行信用

B.商业信用

C.国家信用

D.民间信用

7、利率是一定时期内( )的.比率.

A.平均利润与资本量

B.借贷资本量与利息量

C.利息额与本金

D.利息额与汇款额

8、一国政府通过中央银行确定的各种利率是( ).

A.市场利率

B.公定利率

C.固定利率

D.浮动利率

9、银行之间相互提供短期信贷市场称为( ).

A.货币市场

B.借贷关系

C.货币经营市场

D.同业拆借市场

10、保险合同的客体是指保险合同当事人的权利义务指向的对象,即( ).

A.被保险人的财产

B.被保险人的生命和健康

C.保险金

D.保险利益

参考答案:1、C 2、A 3、C 4、A 5、A 6、A 7、C 8、B 9、D 10、D

房地产估价师考试试题（13）

2018年房地产估价师经营与管理考试通关试题

1.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有( BCE)。

A.商住楼

B.土地

C.在建工程

D.写字楼E.建成后的物业

2.房地产间接投资的形式主要有( ABC)。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营

E.购买土地进行开发

3.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析( BCDE)。

A.价格结构

B.区域结构

C.产品结构

D.供求结构

E.投资结构

4.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的(ABC )。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段后期

D.第三阶段

E.第四阶段

5.开发商的主要合同关系通常包括(CD )等。

A.保险合同

B.分包合间

C.销售合同

D.勘察设计合同

E.加工合同

6.房地产市场营销因素调查包括的类型有(ABDE )。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查

E.促销策略调查

7.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有(BCDE )。

A.文献查阅

B.观察

C.专题讨论

D.分销渠道调查

E.实验

8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于(ABC )等因素。

A.行业基准收益率

B.政府政策

C.通货膨胀率

D.内部收益率

E.投资者的目标收益率

9.下列各项中，用以反映项目清偿能力的.指标有( ABCE)。

A.速动比率

B.利息备付率

C.偿债各付率

D.内部收益率

E.资产负债率

10.下列关于内部收益率的表述中，正确的有( BDE)。

A.内部收益率总是大于目标收益率

B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

房地产估价师考试试题（14）

房地产估价师考试考前模拟试题

2017年房地产估价师考试就快到了，下面是小编为大家带来的考前模拟试题，欢迎大家阅读参考，希望能对大家有帮助。

单选题

1、 某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为(  )元。

A.9000

B.10000

C.12000

D.15000

标准答案： b

解  析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。

2、 某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为(  )元。

A.1000

B.5000

C.6000

D.8000

标准答案： c

解  析：20万元×3%=0.6万元。

3、 房地产估价机构资质有效期为 (  )年。

A.2

B.3

C.5

D.6

标准答案： b

解  析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、 《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满(  )年的，不予注册。

A.3

B.4

C.5

D.6

标准答案： a

解  析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、 目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为(  )名以上。

A.3

B.5

C.8

D.15

标准答案： d

6、 注册房地产估价师延续注册有效期为(  )年。

A.1

B.2

C.3

D.5

标准答案： C

解  析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、 王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为(  )元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

标准答案： d

解  析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

8、 注册房地产估价师注册证书失效，不包括(  )。

A.聘用单位破产的

B.聘用单位被吊销营业执照的

C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的

D.年龄超过60周岁的

标准答案： d

解  析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被 其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册 失效的情形。

9、 下列不属于《物业管理条例》基本制度的是(  )。

A.物业管理议标制度

B.业主大会制度

C.住宅专项维修资金制度

D.物业承接验收制度

标准答案： a

解  析：物业管理招投标制度。

10、 下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是(  )。

A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的.颁发和管理

D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

标准答案： a

解  析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

房地产估价师考试试题（15）

2017年房地产估价师制度与政策临考试题

1、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经(  )通过。

A.与会业主所持投票权1/2以上

B.与会业主所持投票权2/3以上

C.全体业主所持投票权1/2以上

D.全体业主所持投票权2/3以上

2、下列不应免征房产税的订(  )。

A.职工自用住房

B.企业创办的类学校用于数学的房产

C.产权不确定的及有纠纷的房产

D.经有关部门鉴定的危险房屋

3、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是(  )。

A.单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税

B.住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的`住房转手交易的，免征营业税

D.个人购买普通住房超过2年(含2年)1转手交易的，免征营业税 建设工程教育网编辑整理

4、住房公积金属于(  )所有。

A.缴存住房公积金的单位

B.缴存住房公积金的职工

C.缴存住房公积金的单位及个人

D.住房公积金管理中心

5、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2;、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定(  )。

A.在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C.在任何情况下、乙的需求价格弹性最小

D.此时乙的需求价格弹性最大

6、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断(  )。

A.该国家的居民收入分配趋于平均化

B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C.该国家的居民收入水平出现出上升的趋势

D.该国家的居民收入出现出上升的趋势

7、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为(  )。

A.28.60%

B.35.00%

C.40.00%

D.50.00%

8、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定(  )。

A.委托财产总值

B.信托范围

C.信托收益

D.信托信用等级

9、保险活动所特有的内在功能是(  )。

A.组织经济补偿

B.分散风险

C.融通资金

D.防灾防损

10、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据(  )之间的因果关系来判断。

A.投保人与保险标的

B.被保险人与保险标的

C.保险事故与保险标的的损失

D.保险人与保险标的的损失

1、D 2、C 3、D 4、B 5、B

6、B 7、C 8、C 9、B 10、C

房地产估价师考试试题（16）

2017房地产估价师《经营与管理》临考试题

1.在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有(CD )。

A.买地-建房-卖房

B.买房-经营

C.买房-出租-转售

D.买房-出租

E.买地-开发-转让

2.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有(ACD )。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求

E.增加房地产市场需求

3.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有(BCD )。

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策

E.加快城市化进程

4.在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。这种划分所采用的市场细分标准有( CDE)。

A.按存量增量细分

B.按交易形式细分

C.按目标市场细分

D.按房地产用途细分

E.按地域细分

5.开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有(BDE )。

A.建设工程规划许可证

B.选址规划意见通知书

C.项目设计方案的总平面图

D.城市计划部门批准征用土地的计划任务

E.1/2000或1/500的地形图

6.按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为(BD )。

A.随机型竞争者

B.凶猛型竞争者

C.选择型竞争者

D.从容不迫型竞争者

E.软弱型竞争者

7.下列关于基础利率的`表述中，正确的有(ACE )。

A.等于银行存款利率

B.等于银行贷款利率

C.是投资者所要求的最低利率

D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

8.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有( ABCE)。

A.资金时间价值是资金的增值特性使然

B.利率是资金时间价值的一种标志 提供

C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

9.房地产开发企业的经营成本主要包括(ACDE )。

A.土地转让成本

B.经营管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

10.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有(ADE )。

A.投资回收期

B.借款偿还期

C.利息备付率

D.财务净现值

E.现金报酬率