购买抵押给银行的房屋需要注意的问题
答：房地产行业资金需求大，开发商常通过两种抵押方式融资：一是土地抵押，将自有土地抵押给银行，获资用于工程施工与资金周转；二是在建工程抵押，以土地上未完工、未交房的建筑物为抵押物支撑项目推进。
两者关系与区别明显：土地抵押是基础，需先完成抵押且工程启动后，才可办理在建工程抵押，二者可并存，抵押权人可能是同一家或不同银行。但对购房者影响差异关键：所购房屋对应土地若抵押，未来或无法办房产证；房屋若属在建工程抵押，则可能无法网签备案。
不过，这并不意味着抵押状态的房产不能购买。《民法典》不强制要求抵押物对外销售必须经过抵押权人同意，同时补充了 “抵押人与抵押权人另有约定的除外” 这一重要前提。出于维护自身权益的考虑，银行在和开发商签订贷款抵押合同时，通常都会额外增加 “房产对外销售需经银行书面同意” 的条款，对于这一点，购房者需要重点关注。
为最大程度保障自身权益，购房者在选房时，应主动向销售人员详细询问意向房屋是否存在抵押，以及是否已取得抵押权人的同意，并且可以要求开发商出示银行同意销售的书面文件。即便销售人员告知房屋未抵押，从谨慎角度出发，也建议前往当地不动产登记中心查询核实；目前多数地区的房屋管理部门官网会公示开发商房源信息，其中也包含房源的抵押状态，购房者也可通过这一渠道查询确认。
经典案例：
原告李某诉称，2013年，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的涉案房屋，房屋总价为462888元。签订合同后，原告支付购房款，共计253694元。2014年9月，原告获知所购买的商品房已抵押给第三人，并多次与被告协商，被告一直未能解决。被告向原告销售商品房时，未告知所购房屋处于抵押状态，属于欺诈销售行为。根据《消费者权益保护法》第五十五条规定，被告除退还原告购房款外，还要赔偿商品房价格三倍的赔偿款给原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)规定，被告除返还已付购房款及利息、赔偿损失外还需赔偿原告一倍购房款。原告李某主张，涉案房屋处于抵押状态，被告销售此房屋存在欺诈销售行为，请求撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》。
法院认为，涉案房屋虽然办理了在建工程抵押登记，但是依据《物权法》第一百八十条规定，正在建造的建筑物可以抵押，为此，涉案房屋在预售前办理在建工程抵押登记，没有违反法律规定，同时被告已经办理了注销涉案房屋的抵押登记，不影响原告合同目的的实现。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第九条的规定，合同当事人请求撤销或解除合同的条件为“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。本案中，被告办理的是在建工程抵押登记，与房屋抵押登记有所区别。此外，对个人来说，商品房买卖为重大事项，原告作为涉案商品房买受人，对涉案房屋是否存在抵押情形等状态，能够地从房产主管部门设立的对外公开网站、咨询电话等渠道查询得到，难以认定为“故意隐瞒”。据此，法院判决双方当事人签订的《商品房买卖合同》继续履行。
律师分析：
在这起商品房买卖合同纠纷案件中，原告李某主张被告存在欺诈销售行为，请求撤销合同，而法院最终判决合同继续履行，这一结果需从多个法律要点进行剖析。
依据《物权法》第一百八十条，正在建造的建筑物可作为抵押物，开发商将涉案房屋在预售前办理在建工程抵押登记，这一行为本身并未违反法律规定。在建工程抵押是开发商常见的融资手段，法律认可其在符合规定的情况下进行操作，为开发商获取资金支持项目建设提供了途径。
那么被告的行为是否构成“故意隐瞒”呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第九条，合同当事人请求撤销或解除合同的关键条件之一为“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。这里的“故意隐瞒”从法律解释学角度，欺诈中的故意隐瞒应是一方当事人主观上故意不将真实情况告知对方，诱使对方作出错误意思表示。在商品房买卖情境下，判断是否构成“故意隐瞒”不能仅依据未告知这一行为。
本案中被告办理的是在建工程抵押登记，与普通房屋抵押登记有别。对于购房者而言，商品房买卖属于重大事项，原告作为买受人，本能够通过房产主管部门设立的对外公开网站、咨询电话等公开渠道，查询涉案房屋是否存在抵押等状态。在此情况下，难以认定被告存在“故意隐瞒”的主观故意。若被告完全未透露抵押情况，且原告无法通过常规公开途径知晓，那么可能构成“故意隐瞒”；但因信息具备可查询性，被告的行为不符合该司法解释中关于“故意隐瞒”的构成要件。
尽管涉案房屋曾办理在建工程抵押登记，但在案件审理过程中，被告已经办理了注销涉案房屋的抵押登记。这一关键事实表明，房屋的权利瑕疵已被消除。从合同目的角度出发，原告购买房屋的主要目的通常是获得房屋的完整产权并顺利入住。在抵押登记注销后，不再存在阻碍原告取得房屋产权的重大障碍，不影响原告合同目的的实现 。若房屋一直处于抵押状态且无法解押，导致原告无法办理产权证书等核心权益无法保障，那么原告请求撤销合同则更具合理性。原告依据《消费者权益保护法》第五十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认为被告应承担退还购房款、赔偿损失等责任 。然而，法院综合考虑案件事实与法律规定，基于涉案房屋抵押行为的合法性、被告不构成“故意隐瞒”以及抵押对合同目的实现无实质影响等多方面因素，最终判决双方当事人签订的《商品房买卖合同》继续履行。
案号：广东省惠州市中级人民法院(2016)粤13民终70号民事判决书